TAŞINMAZ EDİNİMİ YOLUYLA TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANIMI: HUKUKİ VE UYGULAMALI BİR İNCELEME

Giriş

Yabancı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisi, özellikle gayrimenkul piyasasında belirginleşmiş, bu ilgi Türkiye Cumhuriyeti tarafından ekonomik faydaya dönüştürülerek yabancıların taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmasının önünü açan yasal düzenlemelerle desteklenmiştir. Bu kapsamda en önemli yasal dayanaklardan biri Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesidir.

Taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı, istisnai yoldan vatandaşlık kapsamında değerlendirilmekte ve sürece ilişkin tüm ayrıntılar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce yayımlanan 2024 tarihli Kılavuz ile netleştirilmiştir.

1. Yasal Dayanak ve Temel Şartlar

Yönetmeliğin 20. maddesinin 2. fıkrasının (b) bendi uyarınca, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında bir taşınmazın satın alınması ve tapu kayıtlarına 3 yıl süreyle satılmama şerhi konulması halinde, yabancı uyruklu kişi Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığına kabul edilebilmektedir.

Alternatif olarak, aynı değerde taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi de düzenlenebilir. Bu sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması, bedelin peşin olarak ödenmiş olması ve tapu siciline 3 yıl süreyle devredilmeyeceğine dair taahhüt şerhi işlenmesi zorunludur.

2. Taşınmazın Nitelikleri

Kılavuz’a göre vatandaşlık kazanımına konu olabilecek taşınmazların:

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması,
Arsa vasfında ise, üzerinde yapı kullanım izni bulunan kalıcı bir yapının bulunması gerekmektedir.

Tarımsal nitelikli araziler veya yapısız arsalarda bu yöntemle vatandaşlık kazanımı mümkün değildir. Devre mülkler de kapsama dahil edilmemiştir.

3. Taşınmaz Sayısı ve Ortaklık

Satın alınacak taşınmaz sayısında bir sınırlama yoktur; birden fazla taşınmaz ile toplamda 400.000 USD sınırı sağlanabilir.
Ancak satış vaadi sözleşmesi yoluyla yapılacak başvurularda, bu tutar tek bir sözleşmede sağlanmalı ve sözleşme konusu taşınmaz(lar) tek bir belgede belirtilmelidir.
Hisseli alımlar vatandaşlık başvurusu açısından geçersizdir; taşınmazın tamamı tek bir kişi adına tescil edilmelidir.

4. Ödeme ve Finansal Süreç

Bedelin peşin olarak ödenmesi ve bu ödemeye ilişkin döviz alım belgesi (DAB) alınması zorunludur.
Bedelin, bir Türk bankası aracılığıyla Merkez Bankasına satılması gerekir.
Taşınmazın satış bedeli dışında kalan harç, vergi ve komisyon gibi giderler bu kapsamda değerlendirilmez.
Ayrıca, ödeme yapıldığına dair banka dekontları, alıcı-satıcı arasındaki ilişkinin şeffaf bir şekilde belgelenmesi açısından önemlidir.

5. Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi (TYTB)

Yatırımın vatandaşlık kazanımı için uygunluğunu belgeleyen en kritik doküman, **“Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi”**dir. Bu belge:

Tapu müdürlüklerinin bağlı olduğu yetkili bölge müdürlükleri tarafından düzenlenir.
Tespit sırasında resmi senet, döviz alım belgesi, dekont, tapu kayıtları gibi belgeler esas alınır.
Aynı taşınmazın daha önce başka bir yabancı için TYTB’ye konu olmamış olması gerekir.

6. Taahhüt Süreci ve Taahhüt Süresi İçindeki Kısıtlamalar

Satış veya satış vaadi sonrası tapu kütüğüne “3 yıl süreyle devredilemez” şerhi işlenmelidir.
Taşınmazın bu süre içinde:
- Satılması,
- Satış vaadine konu edilmesi,
- Veya önceki malikine devri halinde TYTB iptal edilir.
Taahhüt süresi sonunda malik, ilgili müdürlüğe başvurarak şerhin terkinini talep edebilir.

7. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Taşınmaz yabancı alıcının kendisine ait olmalıdır. Birinci derece akraba adına yapılan alımlar kapsam dışıdır.
Yabancı gerçek kişinin ortağı ya da yöneticisi olduğu şirketler adına alınan taşınmazlar geçerli değildir.
Vatandaşlık edinimi için kullanılan taşınmaz yalnızca bir kez bu amaçla kullanılabilir.
Döviz alım belgesi ve tapudaki değerlerin uyumlu olması gerekmektedir.

8. 6458 Sayılı Kanun ile İlişki

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu, taşınmaz edinimi üzerinden vatandaşlık kazanan yabancılara ilişkin doğrudan bir hüküm içermemekle birlikte, bu kişilerin Türkiye’deki yasal statüsünü etkileyen hükümler içermektedir. Özellikle:

İkamet izinleri,
Göç İdaresi süreçleri,
Vatandaşlık öncesi statülerin belirlenmesi gibi konularda YUKK kapsamında değerlendirilmeler yapılmaktadır.

Sonuç

Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı, Türkiye’ye döviz girişini artırmayı hedefleyen stratejik bir yatırım modelidir. Ancak bu süreç yalnızca ekonomik bir işlem olmayıp aynı zamanda hukuki nitelikte ciddi yükümlülükler ve denetimler içermektedir. Yabancı gerçek kişilerin vatandaşlık kazanımı sürecinde, Türk Vatandaşlığı Kanunu, 6458 sayılı Kanun, Tapu Kanunu ve ilgili kılavuzlar doğrultusunda hareket etmeleri elzemdir. Her adımda profesyonel destek almak, hem vatandaşlık başvurusunun olumlu sonuçlanması hem de ileride doğabilecek iptallerin önüne geçilmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.