BİR TAŞINMAZIN KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRME SÜRECİ: HUKUKİ AŞAMALAR VE UYGULAMA MEKANİZMALARI

 

BİR TAŞINMAZIN KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRME SÜRECİ: HUKUKİ AŞAMALAR VE UYGULAMA MEKANİZMALARI

Av. Abdulkadir BELER

1. Giriş

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapıların ve alanların daha güvenli, planlı ve sağlıklı yaşam alanlarına dönüştürülmesini hedefleyen, ülkemizin en kapsamlı yeniden yapılaşma projelerinden biridir. Özellikle deprem riski altında olan bölgelerde, bu süreç sadece fiziki bir yenileme değil; aynı zamanda sosyal, ekonomik ve hukuki boyutlarıyla mülkiyet rejimini doğrudan ilgilendiren bir müdahaledir. Bu makalede, bir taşınmazın kentsel dönüşüm sürecine girme aşamaları ile bu süreçteki uygulama basamakları ele alınacaktır.

2. Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi

Kentsel dönüşüm uygulamaları, başta 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun olmak üzere; bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu ve ilgili idari düzenlemeler çerçevesinde yürütülmektedir.

3. Taşınmazın Kentsel Dönüşüm Sürecine Girişi – Aşamalar

3.1. Riskli Yapı Tespiti

İlk aşamada, taşınmaz maliklerinden birinin veya tamamının başvurusu ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırılır. Bu tespit, yapıların teknik özelliklerine göre mevzuata uygunluk durumunun değerlendirilmesini içerir.

  • Başvuru, yapı maliklerinden herhangi biri tarafından yapılabilir.

  • Tespit sonucu "riskli yapı" ise, durum ilçe belediyesi ve Tapu Müdürlüğü’ne bildirilir.

  • Riskli yapı kararı, maliklere tebliğ edilir ve 15 gün içinde itiraz hakkı tanınır.

3.2. Yıkım Süreci ve Tahliye

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, idarece yapı maliklerine tahliye ve yıkım için süre tanınır. Bu süre sonunda yapı yıkılmazsa, idare tarafından yıkım işlemi gerçekleştirilir ve masrafı maliklere rücu edilir.

4. Uygulama ve Yeniden Yapım Süreci

4.1. Karar Alma Mekanizması: Salt Çoğunluk

Güncel Uygulama Yönetmeliği uyarınca, riskli yapıların yeniden inşasında kararlar, maliklerin arsa payları esas alınarak salt çoğunlukla alınır. Bu karar;

  • Kat maliklerinin arsa payı çoğunluğuyla alınmalıdır (toplam arsa payının %50’sinden fazla).

  • Karar, tüm maliklere tebliğ edilir.

  • Katılmayan maliklerin hisseleri, çoğunluk sağlayan maliklerin talebi üzerine açık artırmayla satılabilir.

4.2. Proje ve İnşaat Aşaması

Salt çoğunluk sağlandıktan sonra, anlaşan maliklerle yüklenici firma (müteahhit) arasında inşaat sözleşmesi imzalanır. Proje hazırlanır, ruhsat alınır ve uygulama başlar.

  • Yönetim Planı, yeni inşaat sonrası kullanılacak bağımsız bölümler için önceden hazırlanır.

  • Paylaşım sözleşmesi (örneğin kat karşılığı) esas alınır.

5. Karara Katılmayan Maliklerin Hisselerinin Devri

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları, 15 gün içinde uzlaşma sağlanamazsa;

  • Bakanlık veya idarece rayiç bedel üzerinden açık artırma yoluyla diğer maliklere satılır.

  • Satış sonunda elde edilen bedel, eski malike ödenir.

6. Anayasal Haklar ve Yargı Yolu

Kentsel dönüşüm kararları, Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşır. Ancak bu müdahale, kamu yararı amacıyla ve ölçülülük ilkesi çerçevesinde yapıldığından hukuk devleti ilkesine uygundur. İtiraz eden maliklerin idari yargı yoluna başvurma hakkı saklıdır.

7. Sonuç

Kentsel dönüşüm süreci, mülkiyet hakkı ile kamu yararını dengeleme çabası içinde şekillenen, teknik olduğu kadar hukuki bir süreçtir. Riskli yapıların tespitiyle başlayan bu süreçte, maliklerin iradesi belirleyici olmakta; özellikle salt çoğunlukla alınan kararlar, dönüşümün uygulanabilirliğini artırmaktadır. Ancak bu sürecin her aşamasında şeffaflık, hukuka uygunluk ve sosyal uzlaşma gözetilmelidir.