6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm: Başvuru, Hak Sahipliği ve Devlet Destekleri
Giriş
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan yapıların dönüştürülmesine ilişkin olarak Türkiye’nin en temel yasal düzenlemelerinden biridir. 23 Nisan 2025 tarihinde İstanbul’da meydana gelen ve can ya da mal kaybı yaşanmayan deprem sonrası, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan açıklamayla, riskli yapı statüsü taşıyan tüm taşınmazların artık kentsel dönüşüm kapsamında devlet desteklerinden yararlanabileceği duyurulmuştur.
Bu makalede bir hukukçu bakışıyla, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde:
-
Kentsel dönüşüme kimlerin başvurabileceği,
-
Kimlerin hak sahibi sayılacağı,
-
Ve devlet tarafından sağlanan hibe, kredi ve taşınma yardımları,
mevzuat hükümleriyle açıklanacaktır.
1. Kimler Başvurabilir?
6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi uyarınca:
-
Yapı malikleri veya kanunî temsilcileri, riskli yapı tespiti için başvuru yapabilir.
-
Arsa payı tapulu yapılarda, yapı fiilen kimin mülkiyetindeyse, başvuru hakkı o kişiye aittir.
-
Yapı üzerinde başka bir kişinin hakkı varsa ve bu tapuya şerh edilmişse, riskli yapı tespiti şerh sahibi tarafından yapılmalıdır.
-
Bakanlık ve İdare, riskli yapı tespitini resen de yapabilir (Yön. m.7/2-b).
Riskli yapı tespiti için başvurular elektronik sistem üzerinden yapılmakta ve Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurumlarca teknik incelemeler sonucu raporlanmaktadır.
2. Kimler Kentsel Dönüşümden Yararlanabilir?
6306 sayılı Kanun’un 6. ve Yönetmelik’in 13. maddesi uyarınca kentsel dönüşüm uygulamalarından aşağıdaki kişi ve gruplar hak sahibi sayılarak yararlandırılabilir:
-
Riskli yapı malikleri,
-
Sınırlı ayni hak sahipleri,
-
Kiracılar (sınırlı ölçüde),
-
Yasal mirasçılar ve vekiller,
-
Rezerv yapı alanlarına taşınacak kişiler.
Özellikle önemli bir güncel gelişme, 23 Nisan 2025 İstanbul depremi sonrasında yapılan Bakanlık açıklamasıdır. Bu açıklamaya göre:
Riskli yapı olduğu tespit edilen her taşınmaz, artık riskli alan, rezerv yapı alanı veya başka bir bölge ayrımı yapılmaksızın dönüşüm kapsamına alınacak ve devlet desteklerinden yararlanabilecektir.
Bu durum, Yönetmelik’in “uygulama alanı” tanımında da karşılığını bulmaktadır:
"Riskli yapının veya yapıların bulunduğu alan da uygulama alanı kapsamındadır." (Yön. m.3/1-ı)
3. Devlet Tarafından Sağlanan Güncel Destekler (2025 Verileriyle)
6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi uyarınca, Bakanlık tarafından hak sahiplerine sağlanabilecek destekler şunlardır:
Toplam 1.875.000 TL’ye kadar Devlet Desteği (2025)
Toplam: 1.875.000 TL’ye kadar destek!
Bu rakamlar, 2025 yılı itibarıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından ilan edilmiş ve uygulanmaktadır.
4. Hukuki Değerlendirme ve Uygulamada Dikkat Edilecek Hususlar
-
Başvuru zamanlaması, desteklerden yararlanmak için kritiktir. Riskli yapı tespiti kesinleştiği andan itibaren süreler işlemeye başlar.
-
Hibe ve kredi destekleri için başvurular doğrudan il müdürlüklerine veya e-Devlet sistemi üzerinden yapılmalıdır.
-
Taşınmazda birden çok malik varsa, paydaş çoğunluğu (hisseleri oranında) ile alınacak kararlar bağlayıcıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile birlikte değerlendirilir).
-
Güçlendirme seçeneği tercih edilecekse, bu kararın teknik raporlarla desteklenmesi ve tüm maliklerce onaylanması gerekir (Yön. m.8/7).
-
Riskli yapı şerhi, yıkım sonrası terkin edilir ve taşınmaz yeni süreçlere açık hale gelir (Yön. m.8/9).
Sonuç
Kentsel dönüşüm, yalnızca bir imar uygulaması değil; afet hukuku, mülkiyet hukuku ve kamu düzeni açısından değerlendirildiğinde çok boyutlu bir hukukî müdahale alanıdır. 6306 sayılı Kanun’un son uygulama çerçevesi, bireysel riskli yapıları da içine alacak biçimde genişletilmiş ve devlet destekleri 2025 yılı itibarıyla önemli ölçüde artırılmıştır.
Avukatlar ve uygulayıcılar için bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli hususlar; sürelerin takibi, hak sahipliği belgelerinin eksiksiz sunulması ve hukuka uygun başvuru ve sözleşmelerin yapılmasıdır. Aksi halde hak kaybı kaçınılmaz olacaktır
